8 lưu ý quan trọng trước khi ký hợp đồng thuê phòng trọ là gì?

Team tư vấn Phongtro123.com cám ơn và xin gửi đến bạn Tài "8 lưu ý quan trọng trước khi ký hợp đồng thuê phòng trọ" dưới đây:

1. Xác minh thông tin của chủ trọ

Với tình huống của Tài, trước hết bạn cần xác minh rõ thông tin chủ trọ bằng cách: Đối chiếu họ tên, số CCCD và thông tin liên hệ của người ký với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền cho thuê căn nhà. Theo Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025), bên cho thuê phải là chủ sở hữu hoặc người được đại diện hợp pháp. 

Nếu người ký hợp đồng không phải chủ nhà, Tài nên yêu cầu xem văn bản ủy quyền hoặc giấy tờ thể hiện quyền quản lý, cho thuê (theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015). Đặc biệt, người nhận tiền cọc nên chính là người đứng tên trong hợp đồng; nếu khác người, cần ghi rõ lý do và căn cứ nhận tiền.

2. Checklist điều khoản phải có trong hợp đồng thuê phòng trọ

Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê hàng tháng”. Vì vậy, những cam kết quan trọng nên được ghi lại bằng văn bản thay vì chỉ thỏa thuận miệng. Trong trường hợp thuê nhà trọ, bạn Tài cần xem kỹ hợp đồng có những điều khoản dưới đây chưa:

• Địa chỉ chính xác của phòng (địa chỉ sau sáp nhập)
• Diện tích phòng (m²)
• Số người được phép ở
• Thời hạn thuê (thông thường sinh viên chỉ nên ký hợp đồng 6 tháng)
• Ngày bắt đầu thuê
• Giá thuê hàng tháng
• Ngày thanh toán tiền phòng
• Tiền đặt cọc
• Điều kiện hoàn trả cọc
• Thời gian báo trước khi trả phòng
• Các khoản phí khác
• Điều khoản về tăng giá thuê
• Quyền và nghĩa vụ của hai bên
• Điều kiện chấm dứt hợp đồng
• Trách nhiệm sửa chữa khi thiết bị hư hỏng,...

3. Hỏi rõ giá thuê phòng trọ và các khoản chi phí ẩn

Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng, bạn Tài nên chủ động hỏi rõ tổng chi phí phải trả mỗi tháng, bao gồm:

• Tiền thuê trọ
• Tiền điện: Phải ghi rõ số tiền cụ thể (thường từ 3.500đ – 4.000đ/kWh). Né ngay các cụm từ mập mờ như "giá nhà nước" hay "giá thị trường". Căn cứ Thông tư 09/2023/TT-BCT, nếu không kê khai được số người, giá điện áp dụng theo bậc 3 là 2.498,1đ/kWh (đã gồm VAT). Việc thu sai quy định có thể bị phạt từ 20 - 30 triệu đồng (theo Nghị định 17/2022/NĐ-CP)
• Tiền nước: Yêu cầu chủ nhà làm rõ tiền nước được tính theo m³ thực tế trên đồng hồ (khoảng 15.000đ – 20.000đ/m³) hay chia đều theo đầu người/tháng (từ 80.000đ – 100.000đ/người)

Bên cạnh đó, các phụ phí ẩn cũng cần được làm rõ trong hợp đồng:

• Phí rác & vệ sinh: Khoảng 30.000đ – 50.000đ/phòng/tháng
• Gửi xe: Rõ phí gửi hầm hay bãi chung khoảng 100.000đ – 150.000đ/xe/tháng
• Internet/Wifi: Thu theo phòng hay tính trên đầu người khoảng 50.000đ – 100.000đ/người
• Phí quản lý, thang máy, giặt sấy: Yêu cầu chủ trọ liệt kê con số cố định, tránh phát sinh chi phí "trên trời" mỗi tháng.

4. Chú ý khoản tiền cọc thuê trọ

Khi đi thuê phòng trọ tại TP.HCM, khoản tiền cọc luôn là vấn đề khiến nhiều bạn sinh viên lo lắng nhất. Thông thường, mức cọc phổ biến dao động từ 1 - 2 tháng tiền thuê nhà trọ. Số tiền này giữ vai trò đảm bảo bạn thực hiện đúng cam kết hợp đồng, không tự ý bỏ đi đột ngột cũng như đền bù hỏng hóc thiết bị do mình gây ra (theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).

Khi hết thời hạn thuê, bạn Tài sẽ được nhận lại cọc nếu đã thanh toán đầy đủ và bàn giao phòng đúng thỏa thuận. Ngược lại, bạn sẽ bị trừ hoặc mất cọc nếu tự ý chấm dứt hợp đồng trước hạn, gây hư hỏng tài sản (ngoại trừ hao mòn tự nhiên) hay chậm thanh toán tiền trọ quá thời gian quy định.

Đặc biệt, nếu chủ nhà đơn phương hủy hợp đồng bất hợp pháp, họ bắt buộc phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc, đồng thời phải chịu một khoản tiền phạt cọc tương đương (trừ khi có thỏa thuận khác).

5. Đọc kỹ điều khoản báo trước khi chuyển đi và thời hạn nhận lại cọc

Khi thuê trọ tại TPHCM, bạn Tài cũng như các bạn sinh viên cần nắm rõ điều khoản về chấm dứt hợp đồng để tránh mất cọc oan. Cụ thể:

• Thời gian và hình thức báo trước: Hợp đồng thường quy định phải thông báo trước 30 ngày. Hãy ưu tiên báo bằng văn bản hoặc thư điện tử. Mặt khác, việc nhắn qua Zalo chỉ có giá trị pháp lý khi hợp đồng có điều khoản thừa nhận hình thức trao đổi qua mạng xã hội (hoặc hai bên có xác nhận rõ ràng).
• Chuyển đi trước hạn & tìm người thay thế: Nếu Tài dọn đi đột ngột (ví dụ chỉ báo trước 10 ngày), chủ nhà có quyền trừ một phần hoặc mất 100% tiền cọc theo thỏa thuận (căn cứ Điều 328 Luật Dân sự 2015). Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có thể thương lượng với chủ nhà tìm người thuê thay thế để nhận lại trọn vẹn tiền cọc.
• Thời hạn nhận lại cọc: Thường từ 3 – 7 ngày sau khi bàn giao phòng và thanh toán xong các khoản phí điện nước.

6. Lập biên bản bàn giao, quay video hiện trạng phòng

Pháp luật không bắt buộc phải có mẫu biên bản bàn giao riêng, nhưng việc ghi nhận rõ hiện trạng phòng trọ cho thuê giúp bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp. Bạn Tài lưu ý, trong biên bản nên ghi rõ tình trạng tường, cửa, khóa, máy lạnh, nội thất và các thiết bị có sẵn của phòng trọ. Đồng thời, bạn Tài nên dùng điện thoại quay video cận cảnh hiện trạng phòng - từ vệt nứt tường đến các thiết bị hỏng - để làm bằng chứng khi trả phòng.

Đặc biệt, bạn Tài cũng nên ghi lại chỉ số điện, nước tại thời điểm nhận phòng và gửi cho chủ trọ xác nhận qua Zalo. Đây là phương pháp hữu hiệu nhất giúp Tài tránh tranh cãi về tài sản hư hỏng hay tiền điện, nước phát sinh trước thời gian thuê.

7. Làm rõ nội quy phòng trọ

Để tránh “ở rồi mới biết”, bạn Tài nên làm rõ nội quy phòng trọ ngay từ khi xem phòng. Đặc biệt, Tài nên chú ý các vấn đề sinh viên thường gặp như: giờ ra vào, về khuya, bạn bè ở lại qua đêm, nuôi thú cưng, nấu ăn, dùng bếp điện, số người được ở, chỗ để xe và quy định tiếng ồn.

Quan trọng nhất, bạn phải hỏi rõ có được đăng ký tạm trú hay không? Bởi theo Luật Cư trú 2020, người đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp và đủ điều kiện thuộc diện đăng ký tạm trú phải thực hiện đăng ký theo quy định. Ngoài trao đổi miệng, Tài có thể yêu cầu các nội quy quan trọng phải được ghi rõ trong hợp đồng để tránh phát sinh tranh cãi sau khi chuyển vào.

8. Giữ 1 bản hợp đồng gốc có đủ chữ ký của hai bên

Theo Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà có hiệu lực từ thời điểm hoàn tất ký kết, trừ khi có thỏa thuận khác. Do đó, dù ở ghép hay thuê riêng, bạn Tài nên giữ 1 bản hợp đồng thuê phòng trọ gốc có đủ chữ ký của hai bên. Đây là căn cứ quan trọng để Tài đối chiếu tiền thuê, tiền cọc, thời hạn thuê, phí điện nước cũng như trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng.

Trên đây là 8 lưu ý không nên bỏ qua trước khi ký hợp đồng thuê phòng trọ mà Phongtro123 đã tổng hợp. Mong rằng với những giải đáp hữu ích này sẽ giúp bạn Tài không còn băn khoăn và tự tin đặt bút ký hợp đồng "không lo sai sót" nhé!