Quy định mới về thuế với chủ cho thuê phòng trọ: Bạn đã biết chưa?

Chủ cho thuê phòng trọ phải đóng những loại thuế nào?

Là chủ phòng trọ, bạn không chỉ “ nhận tiền cho thuê” mà còn cần nắm rõ 2 loại thuế bắt buộc nhất hiện nay: Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Đừng lo lắng – thuế không “khó hiểu” như nhiều người nghĩ nếu bạn nắm được công thức tính siêu đơn giản dưới đây!

1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Đây là khoản thuế tính trên doanh thu từ hoạt động cho thuê. Tin vui là theo quy định mới áp dụng từ 2026, cá nhân có tổng doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm sẽ không phải nộp thuế GTGT (trước đây ngưỡng là 100 triệu). Tuy nhiên, lưu ý: mức 500 triệu được tính trên tổng tất cả nguồn kinh doanh trong năm, không chỉ riêng tiền cho thuê một căn nhà. Dù không phải nộp thuế, chủ trọ vẫn bắt buộc kê khai đầy đủ.

Công thức khi thuộc diện phải nộp: Thuế GTGT = Tổng doanh thu x 5%.

Ví dụ: Một chủ trọ có doanh thu 800 triệu/năm → Thuế GTGT = 800.000.000 x 5% = 40.000.000 đồng.

2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Đây là thuế tính trên phần thu nhập chịu thuế sau khi vượt ngưỡng miễn.

Công thức áp dụng theo quy định mới: Thuế TNCN = (Doanh thu năm - 500.000.000) x 5%

Ví dụ: Doanh thu 800 triệu/năm → Thu nhập tính thuế = 800 triệu - 500 triệu = 300 triệu → Thuế TNCN = 300.000.000 x 5% = 15.000.000 đồng.

Tóm lại, nếu doanh thu dưới 500 triệu/năm, bạn được miễn nộp nhưng không được quên kê khai. Còn nếu vượt ngưỡng, hãy chủ động tính toán trước để không bị truy thu và phạt chậm nộp.

Chủ cho thuê phòng trọ có buộc đăng ký kinh doanh không?

1) Phân biệt hai hình thức cho thuê phòng

- Cho thuê nhỏ lẻ: vài phòng, chủ tự quản lý, doanh thu thấp → đây thường được coi là dịch vụ thuộc nhóm dịch vụ có thu nhập thấp, không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh theo Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP.

- Cho thuê quy mô lớn: nhiều phòng, có nhân viên, hình thức kinh doanh rõ ràng giống doanh nghiệp nhỏ → lúc này hoạt động đã có dấu hiệu kinh doanh nghiêm túc, nên cân nhắc đăng ký hộ kinh doanh để tránh rủi ro pháp lý.

2) Khi nào cần đăng ký hộ kinh doanh?

Theo luật, chủ trọ không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh nếu dịch vụ có thu nhập thấp và không thuộc ngành điều kiện. Nhưng bạn có thể đăng ký hộ kinh doanh khi:

- Có lượng phòng lớn, có nhân viên

- Doanh thu ổn định, vượt mức thu nhập thấp do UBND địa phương quy định

- Hoặc muốn mở rộng hoạt động (hóa đơn, hợp đồng lao động, quảng cáo,…)

3) Rủi ro nếu không đăng ký

Khi doanh thu tăng lớn, nhưng bạn vẫn vận hành như “chủ tư nhân nhỏ”, rủi ro lớn nhất là bị cơ quan thuế xác định kinh doanh không đăng ký → có thể bị phạt hành chính, truy thu thuế, bị phức tạp hoá thủ tục thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT, ảnh hưởng tới uy tín với khách thuê và đối tác pháp lý.

Cách kê khai thuế đơn giản cho chủ nhà trọ

Trong bối cảnh cơ quan thuế siết chặt quản lý hoạt động cho thuê, chủ nhà trọ không thể “làm ngơ” việc kê khai thuế. Tin vui là hiện nay thủ tục đã đơn giản và minh bạch hơn rất nhiều. Bạn có thể kê khai trực tiếp tại Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê nếu muốn được hướng dẫn chi tiết từng bước. Cách này phù hợp với chủ trọ lớn tuổi hoặc chưa quen thao tác online.

Nếu bận rộn, bạn hoàn toàn có thể kê khai online qua Cổng Thuế điện tử. Chỉ cần tạo tài khoản, điền doanh thu cho thuê, tải hồ sơ lên hệ thống và theo dõi trạng thái xử lý. Hình thức này đang được nhiều chủ trọ lựa chọn vì tiết kiệm thời gian, hạn chế sai sót khi có hướng dẫn tự động.

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: hợp đồng thuê nhà, CMND/CCCD, thông tin tài sản cho thuê và các phụ lục kèm theo. Nếu kê khai theo năm, hồ sơ phải nộp chậm nhất ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo. Nếu kê khai theo từng lần phát sinh, hạn chót là ngày thứ 10 kể từ khi bắt đầu cho thuê. Đừng quên tờ khai thuế, bảng kê chi tiết hợp đồng và giấy ủy quyền (nếu có).

Để tránh rủi ro bị truy thu hoặc phạt chậm nộp, chủ trọ nên: kê khai đúng doanh thu thực tế (không “ước chừng”), lưu giữ hợp đồng rõ ràng – đầy đủ chữ ký, thời hạn, giá thuê; đồng thời chủ động trao đổi với cán bộ thuế khi có thay đổi về số phòng hoặc giá thuê.