Lỗ hàng trăm triệu đồng vì đầu tư nhà phố trong hẻm cụt

Mua căn nhà phố 65m2 trong hẻm rộng 2m tại quận Tân Bình (TP HCM), bù thêm chi phí nâng cấp tổng cộng hơn một tỷ đồng nhưng đến khi rao bán, chị Khuê rất sốc vì khách chỉ trả 700-800 triệu đồng.

Mua nhà phố trong các hẻm cụt đòi hỏi phải sàng lọc pháp lý, am hiểu quy chuẩn xây dựng và chấp nhận môi trường sống phức tạp mới phòng tránh được những rủi ro dẫn đến thua lỗ. Ảnh: Vũ Lê[/caption]

Năm 2009, do nhu cầu tìm nhà gấp, thị trường bất động sản toàn chung cư cao cấp giá đắt đỏ nên săn được căn nhà phố nằm ở cuối con hẻm 2m, phường 10, quận Tân Bình giá 800 triệu đồng bao pháp lý, chị Khuê vội vàng mua ngay lập tức. Căn nhà được xây dựng trên khu đất khá hẹp, 27 m2, kết cấu một trệt, một lửng, một lầu có lan can.

Sau khi nhận nhà mới phát hiện ra chưa thể ở ngay vì công trình quá cũ, bị thấm mốc khá nhiều, chị tiếp tục bỏ tiền tu sửa, tân trang, chống thấm, lắp đặt nội thất... nâng tổng giá trị căn nhà lên hơn một tỷ đồng. Đến năm 2015, có nhu cầu đổi chỗ ở, chị Khuê cho thuê căn nhà nhưng ế ẩm vì hẻm quá sâu. Đầu năm 2016, cần tiền rao bán, chị lại bị ép giá xuống dưới một tỷ đồng, thậm chí có người còn ngã giá 700 triệu đồng. Đem tài sản thế chấp ngân hàng, căn nhà của chị bị định giá chỉ còn 600 triệu đồng.

Khách chê lối vào hẻm 2m nhưng bị lấn chiếm gần hết, đi lại khó khăn. Vị trí nhà nằm ở cuối đường nên lối thoát hiểm, công tác phòng cháy chữa cháy không đảm bảo. Cuối cùng vì đuối lý với người mua, lại cần tiền, kỳ kèo mãi, chị chỉ bán được căn nhà với giá 800 triệu đồng. "Tôi lỗ gần 250 triệu đồng sau hơn 5 năm đổ tiền vào căn nhà hẻm cụt. Nếu biết trước thế này, tôi gửi một tỷ đồng vào ngân hàng, lấy tiền lãi thuê nhà trọ sẽ chủ động dòng vốn để đầu tư hơn", chị Khuê tiếc rẻ.

Trường hợp căn nhà nằm cuối hẻm 3m, đường Trần Văn Đang, quận 3, TP HCM của vợ chồng anh Tuấn thậm chí còn thiệt hại nặng hơn, bán lỗ gần nửa tỷ đồng do khu vực này từng xảy ra hỏa hoạn. Căn nhà được mua năm 2013 với giá 1,7 tỷ đồng, tổng diện tích 70m2, một trệt, một lầu. Mang tiếng là hẻm 3m nhưng các hộ xung quanh lấn chiếm khiến cho lòng hẻm chỉ còn chưa đầy 2m. Sau khi tân trang, thiết kế lại, sửa chữa căn nhà thật hoành tráng với sơn nước đắt tiền, lát lại toàn bộ gạch nền bóng kính và đá hoa cương, sửa bếp, làm mới 2 phòng tắm... giá trị suất đầu tư đội lên 2,2 tỷ đồng.

Không may, gần 3 năm vợ chồng anh Tuấn về nhà mới, khu này nhiều lần xảy ra cháy lặt vặt. Vì lý do hẻm sâu, cả phố đều lấn hẻm nên lối thoát hiểm hẹp nên đến đầu năm 2016, vợ chồng anh dời đi, chỉ bán được 1,7 tỷ đồng, lỗ mất 500 triệu đồng tiền tân trang và nhiều nội thất khác. "Vì chưa hiểu được bài toán nhà trong hẻm cụt có làm cho cao cấp mấy cũng chẳng bán được giá cao nên vợ chồng tôi đành chịu lỗ", anh Tuấn chia sẻ.

Có hơn 6 năm hành nghề môi giới nhà phố lẻ trong khu dân cư hiện hữu tại TP HCM, ông Nguyễn Tấn Phong cho biết: "Nhà phố hẻm, đặc biệt là hẻm nhỏ, hẻm sâu, hẻm cụt, đường cùng, phải hết sức thận trọng trước khi chọn mặt gửi vàng vì loại sản phẩm này có nhiều chi tiết phức tạp cần phải cân nhắc".

Theo ông Phong, có 3 nhóm đối tượng mua nhà phố hẻm nhỏ giá tầm trên dưới một tỷ đến 2,5 tỷ đồng một căn trở xuống. Nhóm một là người ít tiền, mua để ở. Nhóm hai là mua vì mục đích kép: tích lũy tài sản, an cư thời gian đầu sau đó bán đổi nhà to. Nhóm ba là mua nhà rẻ về tân trang để bán kiếm lời. Hiện nay trên thị trường địa ốc, nhóm khách hàng thứ nhất và thứ hai khá đông, vì non kinh nghiệm nên họ thường thua lỗ nhiều hơn so với nhóm thứ ba.

Ông Phong cho rằng có ít nhất 3 yếu tố cần phải tính đến trước khi đầu tư nhà hẻm tại Sài Gòn để tránh những thất bại đáng tiếc. Thứ nhất là cẩn trọng pháp lý. Do lịch sử để lại, nhà phố cá thể trong hẻm sâu tại Sài Gòn thường bị vướng pháp lý, xây cất cơi nới, lấn chiếm, khó hoàn công, xảy ra tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch, phóng hẻm, mở rộng lộ giới. Để nắm rõ tình trạng pháp lý của căn nhà, người mua cần sự hợp tác hỗ trợ thông tin của bên bán đồng thời phải khảo sát khu vực và tiếp cận cơ quan quản lý địa phương để nắm rõ pháp lý. Làm tốt bước này là tránh được một bàn thua trông thấy.

Thứ hai là cần có kiến thức tối thiểu về xây dựng. Tại mỗi địa phương, quận, huyện, nhà hẻm thường có chuẩn xây dựng không đồng bộ. Được xây mấy tầng, khoảng lùi nhà hẻm là bao nhiêu, mức độ sửa chữa, nâng cấp như thế nào để vừa đúng quy định, vừa hợp túi tiền, vừa không ảnh hưởng đến nhà hàng xóm. Nhà phố có tường chung hay không, có đảm bảo thông gió, thoáng mát mùa nóng và không bị thấm dột mùa mưa, hệ thống thoát nước, cầu cống ra sao... đều cần đến sự tư vấn của những chuyên gia xây dựng. Làm tốt khâu này giúp cho suất đầu tư vào căn nhà hẻm không bị vung tay quá trán, tránh cảnh mua nhà về phải đổ cả núi tiền ra nâng cấp sửa chữa, dẫn đến khi bán thường lỗ nặng.

Thứ ba là lường trước môi trường sống phức tạp. Hẻm nhỏ, hẻm cụt, đường cùng, càng vào sâu càng phát sinh nhiều vấn đề xã hội. Những cái bẫy cần biết trước khi mua loại tài sản này khá nhiều. Đó là chiều rộng thực tế của hẻm có đúng với bản vẽ trên giấy tờ nhà? Nếu hẹp hơn tức là hẻm đã bị lấn chiếm. Thanh khoản của tài sản sau này rất hạn chế do cản trở lưu thông, phòng cháy chữa cháy khó khăn, lối thoát hiểm khẩn cấp bị tắc nghẽn. Hoặc là môi trường sống xung quanh, hàng xóm lân cận và cả tình hình an ninh của những nhà phố trong hẻm có đảm bảo? Mối quan hệ xã hội và môi trường sống trong những khu hẻm nhỏ là một thách thức không hề nhỏ với những nhà đầu tư loại tài sản này.

Vũ Lê
vnExpress