Chủ trọ Hà Nội cần biết gì về quy định thuế mới để tránh bị “truy thu”?

Thay đổi lớn nhất: Ngưỡng chịu thuế cho thuê trọ tăng

Thay đổi lớn nhất trong chính sách thuế năm 2026 mà chủ cho thuê nhà trọ tại Hà Nội cần đặc biệt lưu ý chính là việc nâng mạnh ngưỡng doanh thu chịu thuế lên 500 triệu/năm. Cụ thể, nếu tổng doanh thu cho thuê phòng trong năm ≤ 500 triệu, bạn không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN; ngược lại, nếu > 500 triệu, việc đóng thuế là bắt buộc theo quy định mới. Đây là bước thay đổi “rất lớn” so với trước đây khi chỉ cần vượt khoảng 100–200 triệu/năm đã phải đóng thuế, khiến nhiều chủ trọ nhỏ chịu áp lực tài chính đáng kể.

Thực tế tại Hà Nội, theo dữ liệu thị trường cho thuê 2025–2026, phần lớn chủ trọ cá nhân (quy mô 5–10 phòng, giá thuê 2–3 triệu/phòng) thường có doanh thu dao động quanh 200–400 triệu/năm – tức là nay đã “thoát” ngưỡng chịu thuế. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ nhiều người vẫn “ám ảnh” mốc cũ, dẫn đến kê khai sai hoặc nộp thuế không cần thiết.

Chủ cho thuê nhà trọ phải đóng những loại thuế nào?

Nếu tổng doanh thu cho thuê trên 500 triệu/năm, bạn sẽ phải đóng 2 loại thuế chính: thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và thuế TNCN 5% trên phần vượt 500 triệu . Ngược lại, nếu dưới ngưỡng này thì được miễn cả hai loại thuế, nhưng vẫn phải kê khai đầy đủ.

Điểm khiến nhiều chủ trọ “bất ngờ” là cách tính thuế hiện nay không cho trừ chi phí như sửa chữa, lãi vay hay khấu hao tài sản. Thuế được tính trực tiếp trên doanh thu gộp, nên dù lợi nhuận thực tế thấp, số thuế vẫn có thể cao . Đây là lý do nhiều người lần đầu kê khai thường bị “sốc thuế”.

Ví dụ thực tế: nếu bạn thu 800 triệu/năm, thuế GTGT sẽ là 5% × 800 = 40 triệu; thuế TNCN là 5% × (800 – 500) = 15 triệu. Tổng cộng phải nộp khoảng 55 triệu/năm.

Bỏ thuế khoán – chuyển sang tự kê khai: Rủi ro lớn nhất

Từ năm 2026, khi chính thức bỏ thuế khoán và chuyển sang cơ chế tự kê khai theo doanh thu thực tế. Rủi ro lớn nhất với chủ trọ tại Hà Nội không nằm ở việc “bị truy thu quá khứ”, mà nằm ở việc kê khai sai hoặc thiếu trong hiện tại. Quy định mới khẳng định rõ: doanh thu kê khai năm 2026 không dùng để truy thu lại thuế khoán các năm trước. Tuy nhiên, nếu cơ quan thuế phát hiện có hành vi che giấu doanh thu, chủ trọ vẫn có thể bị truy thu, phạt tiền và thậm chí xử lý nghiêm theo quy định .

Điểm đáng chú ý là hệ thống quản lý thuế hiện nay đã “số hóa” mạnh: dữ liệu không chỉ đến từ hợp đồng thuê mà còn từ điện, nước, giao dịch chuyển khoản, hóa đơn điện tử… . Điều này khiến việc “thu tiền mặt – không khai đủ” vốn phổ biến ở nhiều khu trọ Hà Nội trở nên rủi ro hơn bao giờ hết. Thực tế thị trường cho thấy nhiều chủ trọ sở hữu 5–10 phòng nhưng chỉ kê khai 30–50% doanh thu vì nghĩ khó bị phát hiện. Nhưng với cơ chế đối chiếu dữ liệu đa nguồn, chỉ cần mức tiêu thụ điện nước cao bất thường hoặc dòng tiền ngân hàng lệch với kê khai, khả năng bị kiểm tra lại là rất lớn.

Hồ sơ và cách kê khai thuế cho thuê phòng trọ mới

Hiện nay, bạn có thể thực hiện kê khai trực tuyến nhanh chóng trên hệ thống Thuế Việt Nam hoặc qua ứng dụng eTax Mobile – xu hướng được nhiều cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ lựa chọn nhờ thao tác đơn giản, có thể hoàn tất ngay trên điện thoại. Theo ghi nhận từ cơ quan thuế, tỷ lệ cá nhân tự quyết toán online trong năm gần đây đã tăng mạnh, đặc biệt tại các quận trung tâm Hà Nội – nơi hoạt động cho thuê trọ diễn ra sôi động.

Về hồ sơ, bạn cần chuẩn bị đầy đủ tờ khai mẫu 02/QTT-TNCN, phụ lục giảm trừ gia cảnh mẫu 02-1/BK-QTT-TNCN (nếu có người phụ thuộc), kèm theo các chứng từ khấu trừ thuế, giấy xác nhận thu nhập hoặc sao kê ngân hàng. Trường hợp có đóng góp từ thiện hoặc phát sinh thu nhập từ nước ngoài, cần bổ sung thêm giấy tờ liên quan để được tính giảm trừ hợp lệ.

3 sai lầm khiến chủ trọ Hà Nội bị “truy thu thuế”

Nhiều chủ trọ tại Hà Nội đang “vỡ trận” khi bị truy thu thuế không phải vì cố tình trốn, mà do hiểu sai quy định mới áp dụng từ 2026.

Sai lầm phổ biến nhất là nghĩ doanh thu dưới 500 triệu/năm nên không cần lo, nhưng thực tế tổng tiền từ nhiều phòng cộng lại dễ vượt ngưỡng này – trong khi luật đã quy định rõ chỉ miễn thuế khi doanh thu không quá 500 triệu/năm.

Sai lầm thứ hai là không kê khai vì cho rằng cho thuê nhỏ lẻ, nhưng từ 2026 đã chuyển sang cơ chế tự kê khai, không còn “thuế khoán”, nên mọi khoản thu đều có thể bị rà soát.

Sai lầm thứ ba là không phân loại đúng giữa “cho thuê tài sản” và “dịch vụ lưu trú”, dẫn đến áp sai cách tính thuế và bị truy thu.

Thực tế, cơ quan thuế đang đẩy mạnh số hóa dữ liệu, đối soát qua hợp đồng điện tử, ngân hàng, nên việc “né thuế” gần như không còn khả thi. Ví dụ, chỉ cần doanh thu 600 triệu/năm, phần vượt đã bị tính thuế rõ ràng theo công thức mới.