Kinh doanh cho thuê phòng trọ cần đóng những loại thuế nào?

Mô hình kinh doanh cho thuê phòng trọ

Kinh doanh cho thuê phòng trọ là hoạt động thương mại, trong đó chủ kinh doanh cung cấp chỗ ở, chỗ ngủ lại cho khách thuê. Hoạt động này bao gồm việc chuẩn bị, sửa chữa, trang bị phòng trọ và ký kết hợp đồng cho thuê với khách hàng. Đây chính là hình thức kinh doanh phổ biến ở Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn có nhu cầu cao về nhà ở.

Kinh doanh cho thuê phòng trọ có thể được thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, từ quy mô nhỏ, hộ gia đình cho đến quy mô lớn, doanh nghiệp. Tuy nhiên, dù dưới hình thức nào, chủ kinh doanh phòng trọ đều cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh, bao gồm đăng ký kinh doanh, nộp thuế, bảo hiểm xã hội,...

Theo Điều 6, Nghị định số 01/2021/NĐ-CP của Chính phủ, khi kinh doanh cho thuê phòng trọ, chủ kinh doanh cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà trọ.

- Có giấy đăng ký kinh doanh.

- Có chứng nhận an toàn phòng cháy chữa cháy.

- Có giấy phép xây dựng (nếu nhà trọ được xây dựng mới).

Các loại thuế cần đóng khi kinh doanh cho thuê phòng trọ

1. Thuế môn bài

Thuế môn bài là một loại thuế trực thu, do các tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải nộp hàng năm cho cơ quan quản lý thuế trực tiếp (quy định theo khoản 7 Điều 2 Nghị định 139/2016/NĐ-CP). Mức thuế môn bài được xác định dựa trên vốn điều lệ/vốn đầu tư hoặc doanh thu của năm kinh doanh kế trước. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 3 Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định, cá nhân cho thuê phòng trọ có doanh thu 100 triệu/năm thì mới phải nộp phí môn bài.

Mức lệ phí môn bài được xác định theo quy định tại Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP, cụ thể như sau:

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không có doanh thu hoặc có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống: Không phải nộp lệ phí môn bài.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu hàng năm từ trên 100 - 300 triệu/năm: Nộp 300.000 đồng/năm.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu hàng năm từ trên 300 - 500 triệu/năm: Nộp 500.000 đồng/năm.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu hàng năm từ trên 500 triệu/năm: Nộp 1.000.000 đồng/năm.

2. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Thuế giá trị gia tăng (GTGT) là loại thuế đánh vào giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, kinh doanh đến tiêu dùng. Đối với hoạt động kinh doanh phòng trọ, thuế GTGT được tính trên doanh thu từ việc cho thuê phòng trọ (theo luật giá trị gia tăng năm 2008). Lưu ý, chỉ những cá nhân kinh doanh nhà trọ có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm mới chịu thuế GTGT.

Mức thuế suất thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh phòng trọ là 5% (theo Khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Thông tư 219/2013/TT-BTC về thuế GTGT). Cách tính thuế GTGT như sau:

- Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%.

Trong đó: Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế giá trị gia tăng của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế, trừ các khoản giảm trừ doanh thu theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: Một hộ kinh doanh phòng trọ có doanh thu từ việc cho thuê phòng trọ trong tháng là 100 triệu đồng. Thuế GTGT phải nộp là = 100 triệu đồng x 5% = 5 triệu đồng. Như vậy, hộ kinh doanh phòng trọ có doanh thu từ 100 triệu đồng trở lên trong năm tính thuế thì phải nộp thuế GTGT theo mức 5% trên doanh thu.

3. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Khi kinh doanh phòng trọ, chủ trọ phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho Nhà nước khi phát sinh doanh thu từ hoạt động kinh doanh (theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007).

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh phòng trọ là:

- Cá nhân cư trú có phát sinh thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà, kể cả cho thuê nhà theo hình thức cho thuê căn hộ, nhà nguyên căn, nhà theo phòng, nhà theo tầng,... từ 100.000.000 đồng/năm trở lên.

Trong Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh phòng trọ là 5% trên doanh thu. Mức doanh thu này được xác định là tổng số tiền mà chủ nhà nhận được từ việc cho thuê nhà trọ trong một năm dương lịch. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh phòng trọ được quy định tại Điều 15 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu x Thuế suất

Trong đó:

- Doanh thu là tổng số tiền mà chủ kinh doanh phòng trọ nhận được từ việc cho thuê phòng trọ, bao gồm: Tiền thuê phòng trọ, tiền điện, nước, internet,... (nếu có).

- Thuế suất là 5%.

Ví dụ: Một cá nhân có doanh thu cho thuê nhà trọ trong năm 2023 là 200 triệu đồng. Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 200 triệu đồng x 5% = 10 triệu đồng.

Quy định và thủ tục kê khai thuế kinh doanh cho thuê phòng trọ

Cá nhân kinh doanh phòng trọ phải thực hiện kê khai thuế theo điểm b khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC. Trong đó, hồ sơ khai thuế bao gồm:

- Tờ khai thuế theo mẫu 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 05/KK-TNCN).

- Bảng kê chi phí khấu trừ (mẫu 05-2/KK-TNCN).

- Chứng từ nộp thuế môn bài (nếu có).

- Bản chụp hợp đồng cho thuê phòng trọ.

Thời hạn kê khai thuế

Chủ kinh doanh phòng trọ phải kê khai thuế chậm nhất là 10 kể từ khi phát sinh nghĩa vụ thuế. Đối với doanh nghiệp kê khai thuế theo năm, thời gian chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày 1 của tháng đầu tiên năm dương lịch.

Chủ kinh doanh phòng trọ có thể thực hiện kê khai thuế theo hai hình thức:

- Kê khai thuế trực tiếp tại cơ quan thuế.

- Kê khai thuế trực tuyến.

Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê phòng trọ

Để kê khai thuế cho thuê phòng trọ, cá nhân kinh doanh cần thực hiện theo các bước sau:

- Lập tờ khai thuế: Tờ khai thuế cho thuê phòng trọ được ban hành kèm theo Thông tư 111/2013/TT-BTC. Cá nhân kinh doanh có thể tải tờ khai thuế tại website của Tổng cục Thuế.

- Lập bảng kê khai doanh thu, chi phí: Bảng kê khai doanh thu, chi phí là bảng tổng hợp các khoản doanh thu, chi phí phát sinh trong kỳ tính thuế. Cá nhân kinh doanh cần lập bảng kê khai chi tiết, đầy đủ các thông tin cần thiết.

- Lập các chứng từ chứng minh doanh thu, chi phí bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê phòng trọ.

+ Biên bản giao nhận tiền thuê phòng trọ.

+ Hóa đơn chứng từ mua hàng hóa, dịch vụ phục vụ cho hoạt động kinh doanh phòng trọ.

- Cá nhân kinh doanh nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú hoặc nơi có bất động sản cho thuê.

Ngoài ra, cách kê khai thuế cho hoạt động kinh doanh phòng trọ cũng được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 156/2013/TT-BTC và Thông tư 92/2015/TT-BTC. Chủ kinh doanh phòng trọ có thể tham khảo hướng dẫn tại các văn bản này để thực hiện kê khai thuế đúng quy định.

Chiến lược tối ưu hóa thuế trong kinh doanh cho thuê phòng trọ

Thuế là một khoản chi phí không thể tránh khỏi trong kinh doanh, bao gồm cả kinh doanh cho thuê phòng trọ. Tuy nhiên, với một số chiến lược tối ưu hóa thuế, chủ nhà trọ có thể giảm thiểu số thuế phải nộp, từ đó tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Dưới đây là một số chiến lược tối ưu hóa thuế trong kinh doanh cho thuê phòng trọ:

1. Xác định đúng loại hình kinh doanh

Trước khi thực hiện các thủ tục đăng ký kinh doanh, chủ nhà trọ cần xác định đúng loại hình kinh doanh của mình. Hiện nay, pháp luật Việt Nam quy định có hai loại hình kinh doanh cho thuê phòng trọ là:

- Kinh doanh dịch vụ lưu trú có thuế suất từ 8 - 10%

- Kinh doanh bất động sản cho thuê có thuế suất trung bình là 20%.

2. Hạch toán chi phí hợp lý

Chi phí là một trong những yếu tố quan trọng để xác định số thuế phải nộp. Do đó, chủ nhà trọ cần hạch toán chi phí một cách hợp lý để giảm thiểu số thuế phải nộp.

Các khoản chi phí hợp lý được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm:

- Chi phí nguyên vật liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, hàng hóa, dịch vụ mua ngoài để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh;

- Chi phí khấu hao tài sản cố định;

- Chi phí tiền lương, tiền công, phụ cấp, các khoản thù lao khác cho người lao động;

- Chi phí tiền thuê tài sản;

- Chi phí lãi vay;

- Chi phí quản lý, chi phí bán hàng và chi phí khác;

- Thuế và các khoản nộp ngân sách nhà nước;

- Các khoản chi phí không được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

3. Khấu hao tài sản cố định

Khấu hao tài sản cố định là một khoản chi phí hợp lý được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Do đó, chủ nhà trọ cần xác định đúng thời gian khấu hao tài sản cố định để giảm thiểu số thuế phải nộp.

Thời gian khấu hao tài sản cố định được xác định theo quy định của Bộ Tài chính. Đối với các loại tài sản cố định sử dụng trong kinh doanh cho thuê phòng trọ, thời gian khấu hao được quy định như sau:

- Nhà ở, nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, dụng cụ, thiết bị, đồ dùng sinh hoạt, văn phòng phẩm dùng cho hoạt động cho thuê nhà: 10 năm.

- Các loại tài sản khác không được quy định tại khoản này: 6 năm.

4. Tận dụng các ưu đãi về thuế

Nhà nước hiện có nhiều ưu đãi về thuế dành cho các doanh nghiệp, bao gồm cả các doanh nghiệp kinh doanh cho thuê phòng trọ. Do đó, chủ nhà trọ cần tìm hiểu và tận dụng các ưu đãi này để giảm thiểu số thuế phải nộp.

Một số ưu đãi về thuế dành cho doanh nghiệp kinh doanh cho thuê phòng trọ bao gồm:

- Miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa;

- Miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, doanh nghiệp đầu tư sản xuất, kinh doanh các sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, sản phẩm công nghiệp hỗ trợ;

- Miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp đầu tư tại các địa bàn khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp có doanh thu không quá 100 tỷ đồng.

5. Tư vấn chuyên môn

Để thực hiện các thủ tục đăng ký kinh doanh, hạch toán chi phí, khấu hao tài sản cố định, tận dụng các ưu đãi về thuế một cách chính xác, chủ nhà trọ nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn thuế.

Trên đây là tất tần tật về những loại thuế cần nộp khi kinh doanh cho thuê phòng trọ. Hy vọng với những thông tin hữu ích mà Phongtro123 đã cung cấp sẽ giúp bạn có chiến lược kinh doanh nhà trọ hiệu quả. Qua đó, bạn sẽ thu hút được nhiều khách hàng tiềm năng và gia tăng nhiều doanh thu.